新房460万，二手房400万，为什么4,60万被抢400万被甩

北京朝阳区广张地区某新房与二手房成交案例显示，总价460万的一手新房首付比例仅为15%（70万），而同户型二手房总价400万需支付30%首付（120万）。购房人因首付金额更低，选择总价更高的新房，揭示了房地产成交逻辑中首付比例对决策的关键影响。
分析表明，低首付购房方案通过降低初期资金压力，掩盖了长期贷款利息带来的隐性成本。例如，460万新房贷款390万，总还款额可能达900万，而全款购买同类房产仅需300万。这一矛盾现象反映了付款方式对房价的实际影响，新房因首付比例优势常比二手房溢价20%。
案例进一步延伸到租赁市场，长租权首付方案中，业主更关注首付12万的即时收益，而非年租金回报率。商住公寓因无法贷款需全款购买，价格仅为可贷款住宅的四折，印证了付款方式对房产定价的决定性作用。
最终结论指出，房价和租金的本质并非由总价或年租金决定，而是取决于首付金额、贷款条件等付款方式差异。这一逻辑解释了市场中总价与首付倒挂的现象，成为房地产交易的核心规律。