141、【Augustia】买房首付15%？先息后本？

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欢迎收听新一期的取材有道节目，大家好，我是Augustia，那今天这一期要给大家聊最近的一个楼市的热点话题，那是最低的首付比率15%，以及某些城市可能真的会是行的贷款策略：先息后本。也是所谓的死亡贷款。当时这个消息出来的时候，即使是在深圳都是非常炸锅的消息，尤其是在一线城市，可能新一线或者是其他城市还好，我来给大家解释一下什么意思，比如说一套房子100万，那么你只要花上15万首付，那么你可以先住进去，你可以先买到，这个在深圳实行了大概七个小时，还是有差不多一天的时间，或然后接着被紧急叫停了，即使是在这一个时间段之内成交的房子也被取消了，说这个15%的比例好像是不太行的，还是要按照原来的像深圳首套房的话是3成的比例来进行一个首付，进行了紧急的叫停，但其他有些城市是并没有叫停的，依然是维持了15%的首付的比率，来进行一个房市的一个调控，是这个政策还是维持住了。

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从这件事情上可以看出来，国家是真的很想把楼市救起来，因为它确实是牵扯到了很多的行业以及民生，最关键的是，比如说楼市它的上游产业，什么装修，土地，建材有一整个，然后下游承接的是比如说你买了房之后，你的贷款是金融机构，金融业一下子也能够承接起来。另外的话，比如说你的什么家电、家居，消费电子，以及教育，其实都跟房产是息息相关的，它是起到了一个房产在中国真的是起到了一个枢纽型行业的作用。所以我其实能够理解为什么首付比例能压的这么低，但是大家会发现：城市之间面对这个政策，它的反应是不一样的，有些是依旧保持住了15%，有些紧急叫停了，保持住15%的，那说明一句话总结，在金融机构的眼里，那么你这个城市的房价是真的见底了，所以说可以往上扬了，叫停的，那说明还有还有下降的空间，还可以往下跌，房地产的泡沫你还没有消除完，如果是这些城市的小伙伴们还想要买房的话，可以再继续观望。

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当然，这个政策出来之后，最受伤的是哪些小伙伴？第一，去年买房的，在没有见底，是再慢慢往下跌，或者是在你在19年差不多高位的时候，买房的小伙伴们，是比较受伤的，以及去年没买房的小伙伴们，你们受伤程度是，稍微轻一点，但是还是受伤了，接着是最受伤的，其实是19年高盘买入，然后在去年又卖出了的小伙伴们，这是高点买入低点卖出的非常典型的代表。

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那这个时候其实最最聪明的做法还是要持观望态度，接着按照现在中国人口的分布的话，无论你在大城市，还是稍微规模稍微小一点的城市，那么其实你手上最容易出的或者是最容易涨价的房子是两房或者是小两房，为什么？它比较容易买，是符合刚需需求嘛，那么它的量肯定是最多的。另外它其实会更容易出手，比如说你有了更多的孩子，或者是你想把父母接过来住的话。你肯定要换房了，或者是你想，从一个比较偏僻一点的地区的两房换到市中心，是地段稍微好一点的两房，那么你肯定要有一个置换嘛，那你这个时候其实是很好出手，你相当于把你的房子给了下一个有刚需求的，跟你当年一模一样的家庭，而除非是撇开这个房子的类型的其他房子，比如说单间一室一厅三房会大别墅，不说价格，它的出手转手的容易程度没有这么高。

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所以说这个也可能会导致一定程度的房市的交易的流通性，没有这么好。然后15%这个首付，因为这是对，上面下的一个决策，所以大家回会看出来，一刀切什么意思？所有的房子的类型，所有的城市，虽然说有些城市叫停，但是它刚刚崩，颁布的时候真的是一刀切，你所有的房型，所有的城市，所有的地段全部15%，你这个消息不引起楼市的震荡，谁来引起楼市的震荡？这是真的会很震荡，同时大家会看到二手房的交易量，会有所变化，什么意思？现在新房都在打折卖，二手房比较旧一点的，尤其是地段比较稍微偏僻一点的二手房，它很不容易卖出去，因为你已经地段是决定房子价值的一个，我个人认为是首要的一个因素。

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如果你的房龄比较老，除非你是在一个非趁的地段，那么二手房它是有价值的，除非是如此，那么的话，它它的它如果是在一个比较偏僻的地段，那么相比于新房吸引力是没有哦，对于刚需一族而言，是没有新房那么强烈的。会看到大量的。尤其是在，比如说举个例子，深圳或者是广州，一线城市的边缘地区，会看见很多二手房的一个空置，尤其是年久失修的那一些房龄会在20年以上的，二手房即使你是民水民电，产权也非常的清晰，但如果你这个时候有，比如说旁边有一块地，有一个大开发商已经建的差不多了，获批了，建的差不多，那么你会发现你这边的二手房不太容易出手，你可能当时买的时候想的小算盘打的非常的精明，但是20年之后真的是，三十年河东，三十年河西，想想象的情况不不跟实际情况不一样了，所以说你会发现边缘地区的二手房会比较难出售。

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15%的首付比率，利好新一线或者是二线或者是三线城市，需要刚需买入住房的，尤其是两房以及小两房的家庭，以及，这个政策这这利好的；然后不利的，是针对于那些比如说在一线城市，超一线城市边缘地区的楼龄比较老的。这样的类型的房子可能黯然失色了，可以这么说，黯然失色本来之前可能也已经失了点色，但是现在失色的程度更大了。另外可能这是对于想要买房的小伙伴是这样。还有可能比如说二三线城市的小伙伴，其实可以冲了。如果你的需求是买个小两房，或者是两房是房产证，是刚需嘛，但是如果是一线城市的小伙伴们，尤其是紧急叫停了15%这个政策，你所在的城市是紧急叫停了这个政策的，小伙伴们还可以观望一下，还可以观望一下，那说明你还能够再降一些。

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接着我们来说一下死亡贷款，先息后本，首先出了这个政策，大家肯定看得出来，国家是希望我们去消费，相当于想要让我们去救楼市嘛，相当于这样，但是大家可以下载或者是用小程序，有一个叫什么房地产贷款计算器，很多房产中介，开发商他们都开发了这样的小程序，或者是你随便搜一个都可以，算是按照现在的利率，比如说月供是7000，那么算一下你的本金和利息，按，如果是贷20年到30年，其实20年你的，利息是会翻一番。每个月比如说月供，7000是比如说月供7000，我举个例子，3500是还本金，3500是还利息，可能利息之后还更高，我之前算过，比如说如果是要买一套深圳300万左右的二手房，那么要还的利息按照30年的。房贷来，然后月供当时是算的8000，大概是要还120万的利息，300万的房子，最终我是花了420万的总总金总价去购买的，大家可以去算一下，是任何房贷计算器都可以，当时我是还结合了，公积金贷和商业贷一起结合了，纯商业贷那那会更高，公积金贷我的比例都算的比较高，只要是如果是非常精明的，会生活着，会过日子的家庭，最终如果是要尽行买房子这样一个决定，那么他会尽可能地去多付首付，，而只如果是一味的去降首付这样的一个比率。其实只要背后把这个数字一算，比如说你首付多少，房贷多少，月供多少，然后到时候还完了之后，比如说要还多少年，然后接着还完了之后，你的本金是多少，然后你的利息是多少一算，其实非钞算的，其实还是说你在最一开始的时候，你的首付付的越多越好，这样的话，你的房贷会之后会非常的轻松，因为经济周期的原因发生断供的可能性也会越小，因为还的少嘛。

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但如果是先息后本，是先享受，但在这个里面，有很大的风险在，无论是对于买房的人，贷款者还是银行，它的风险都会比较大。因为这一项政策如果你要现在买房，那么可能是针对于比如说30或者40岁的年轻人，因为如果你选择30年一个贷款的话，那么其实到了比如说你真的还完了贷款，你再把那个本金付出去，那你真的确定到你你20岁到40岁是你最能够赚钱的年龄，举个例子，30岁买房，我们取个中间值好，那大家能真的能确定60岁能把那个月供真的，把那个本金你真的能够一下子还得上吗？是存钱，然后先享受后付，但是你到了60岁的时候，你真的比如说能拿出300万或者是你的，你付把把它全部都一下子还还完，这里面的风险非常大，这也是可能为什么大城市，是一线城市紧急叫停了这样的一个政策的原因，因为风险实在是太大了，但这么做其实国家的初心其实是为了去刺激房地产的一个置换，去库存。

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我个人认为深圳去跟进的可能性不高，因为这么做其实只能说是短期去减轻初期的压力，给借款人进行一个资金的缓冲，但是你总利息的支出基本会更高，利息先付本金后还嘛，从这个角度来讲，是我知道大家看得出来，国家真的很努力的在救市了，之后的话其实还是要观察一下。这么多强心针下去了之后，能不能把房市给救起来？这个其实还是要看每个地区的地方性政策和成交量，要看看大家买不买账，如果不买账，我觉得楼市不太可能涨起来。成都天府新区某楼盘的首套房好像可以可执行是1.5成，接着可以申请3~5年零月供，或者3~5年先息后本，有点次贷危机的那种感觉，08年的次贷危机，大家其实可以去查一下，美国08年发生次贷危机的根本原因是什么。

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如果真采取了这种短则的策略，风险很大，是看国家能不能把这个风险给控制下来，网传可以20年先息后本，现在先息后本，它现在卡的这个时间段是比较紧的，把你控制在了10年之内，但是如果是20年先息后本，我会认为还是要再观望一下。接着来给大家说一下网上说的各大银行，尤其是五大行，有网传消息说是什么5年零月供，三年零月供，只要是还有什么企业经营牌照还可以，在利率是3.75的基础上再打个八五折呀，或者是什么3.25折，银行客服们表示都没有这件事情。事实上，0月供，0首付，其实广告从从这方面的宣传上已经违法了，所以说大家一定要睁大自己的双眼，千万不要被这种不实信息所误导。

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虽然说国家在很明显，很积极地在楼市了三步走，第一个降利率，第二个降首付比率，第三个，可能是降低月供，这些都给你放宽了，大环境是比较友好的，尤其是对于要刚需买房的小伙伴们，是这样的，大家你如果问我现在房子可以买吗？后台也有小伙伴问我这个问题。

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这个看你手上的钱有多少，然后在哪个地方，如果你是很刚需的，然后想买个两房或者是小两房，无论你有没有成家。我都建议你现在上车。你现在要去找一个低点，找一个最低点，你说现在能碰到最低点吗？不同的城市其实它的低点也不太一样，如果是二三线城市刚需的小伙伴们，或者是新一线，我会觉得你要上车，你可以现在上车，如果你有上车的实力，是你现在的存款已经有个差不多50~100万。我会觉得你可以上车了，买个地段稍微好一点的，或者是能够符合你需求的，如果是超一线城市的小伙伴们，还可以再等等，还可以再等一下，虽然虽然说现在总结时常有波动，但是整体的房市已经看得出来是信号已经发出来了，政策方面已经放的很宽松，但不同的城市的房市，它买不买账，是说买账的程度其实不太一样，因为每个城市可能是比如说。

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举个例子，有一个某某一个二线或者三线城市，它的房地产市场是受政策调控的因素影响80%，而如果是超超一线城市，它可能受政策调控影响的，那种程度是50%，它是不太一样的，所以大家还是要比如说发布了一个政策之后，大家可以看一下，在发布之后的那一个月，你所在城市的房子交易量，新房二手房，交易量可以达到多少，还有法拍房也可以再关注一下，可以看得出来你那个城市的楼市房房市楼市对于政策它到底是买账还是不买账，买账的程度是多少，大家都可以先看一下。

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怎么说，大家可能还是想要再观望下去，但是这个等其实也不是让你漫无目地等，可以观望，但不要始终在观望。因为这个时候，你会最终是错失最好的时机。如果是真的想要上车的，我个人认为是可以上车，因为房子的话，第一套对于刚需的小伙伴们而言，那真的是房住不炒，等到之后你想要比如说有是自己置换的需求，或者是想要进行一些投资性的，那么这个后面再说了，如果真的是投资性的，那我觉得大家可以在真的可以再观望观望，刚需的其实真的是可以上车了，好，那今天的节目到这里，喜欢这个节目和频道的小伙伴们，请按订阅，喜欢这一期的小伙伴们，也希望能够听到大家的建议和评论，我们下期节目再见，拜拜。