20250402直播问答01二手房市场走势怎么样？怎么看老破小的学区房？

当前二手房市场呈现分化趋势，部分跌幅达30%-40%的房源进入价格稳定区间，预计上下5%的波动将成为常态。以西安为例，高新三期、奥体等新兴区域二手房价格仍存在虚高现象，而主城区围绕南湖的万科金域曲江、金地湖城大境等社区成交价已回落至1.7万-2.4万区间，显现出较高性价比。
老破小学区房面临政策调整风险，如高新三小、曲江片区学区房虽维持3万+高价，但未来可能受多校划片政策冲击。建议持有者结合资金需求评估持有周期，优质学区房可考虑长期出租，非核心学区老破小则需警惕价格回落风险。
区域价值重构现象明显，奥体板块新房价格与主城区二手房形成倒挂。从资产配置角度，南湖片区两万左右房源具备现房优势和成熟配套，对比奥体、昆明池等新区更符合"低价高配套"的投资逻辑。
政策层面，西安现行"满二满三"限售政策虽未取消，但5.3%的高额个税仍抑制交易活跃度。市场参与者需关注可能的税费减免政策，同时注意6-8月传统楼市淡季可能出现的价格低点。
中长期看，房产作为家庭核心资产的属性未变，但需优化配置策略。除本地市场外，北上广深及杭州、成都等强二线城市可作为资金沉淀选项。对于普通投资者，把握首付比例变动信号、聚焦高租售比房源，是当前阶段的理性选择。