士绅化的得与失：中国40年城市化反思录

士绅化由英国社会学家露丝·格拉斯提出，核心是资本对城市空间的再投资，最终会引发高收入群体迁入、低收入群体迁出的人口结构变化。芝加哥奥巴马总统图书馆是典型的士绅化争议案例，当地居民因担心项目推高生活成本被迫搬迁，提起诉讼最终以奥巴马基金会将项目无偿划归芝加哥市才平息争议，反映出中西方对同类城市建设项目的不同态度。
西方士绅化起源于二战后发达资本主义城市的更新进程，后工业时代发展出需求侧与供给侧两套逻辑：需求侧依托后工业时代兴起的中产阶级，人口结构与审美需求推动群体向城市中心移动；供给侧以租差为核心动力，土地改造后的增值空间吸引资本投入，是士绅化发生的核心条件。国内学术界提炼士绅化的四项共性特征：资本再投入、高收入群体迁入、物质景观变化、间接取代低收入群体，符合特征即可归为士绅化。
中国四十年城市化进程中伴随明显的士绅化现象，可分为三个主要阶段。第一阶段为1949-1989年的单位大院制时期，由国家主导空间改造，原城市平民被迁出，单位干部、知识分子经行政筛选迁入，形成行政主导的单位大院，具备阶层转换与空间升级两个士绅化核心特征，是中国特色原始士绅化。
第二阶段为1990-2004年的市场化经典士绅化时期。土地使用权转让改革、城镇住房制度改革先后落地，为士绅化提供了合法的级差地租流通渠道与庞大市场需求，退二进三政策推动内城老旧区域大规模拆迁改造，形成推土机式士绅化，原住民多被安置至远郊，内城转变为精英消费空间与高房价社区，近郊大规模商品房开发兴起，形成世界最大规模的新建士绅化，以增量开发完成空间阶层大重组，形成按经济分层的城市圈层结构。
第三阶段为2004年后的多元深化阶段。政策转向管控拆迁规模、保护历史文化风貌，资本开始将历史风貌与文化创意包装为资产，形成文化士绅化路径：废弃工业空间经艺术家先锋改造提升地租，最终被政府与国企主导的资本收编，实现工业遗产活化更新，杭州LOFT49是该模式的典型案例。后续棚改货币化等政策进一步推进不同尺度的士绅化进程，还衍生出因学区资源分配形成的学区士绅化，推高优质学区房价，加剧学区阶层空间分化，强化城市居住隔离。2020年三道红线政策出台，成为中国城市化与士绅化进程的重要转折点。