24【第四章 楼市回归市场与兵分两路】三大基本变量变了

中国房地产市场面临三大结构性转变。首先，房地产需求结构转变显著，刚需空间持续缩窄：2020年城镇人均居住面积已达41.76平方米，但43%存量房位于乡村，且住宅50年使用寿命限制催生居住改善需求增长。3亿新市民住房需求支撑成为重要市场增量。
其次，居民预期转弱压力加剧市场观望。2024年LPR利率多次下调背景下，存量房贷利率倒挂引发购房者被"背刺"感受，叠加政策反复波动带来的资产缩水担忧，导致市场信心持续低迷。
最后，购房能力与存款失衡现象突出。2024年上海住户净存款达3.15万亿，人均12.71万元，居民存款蓄水池效应显著。但改善型产品供给不足与预期疲软形成矛盾，大量资金滞留存款端，反映出当前市场核心矛盾已从资金短缺转向需求激活障碍。