26【第四章 楼市回归市场与兵分两路】二手房与一手房兵分两路

楼市政策调整与市场分化
在楼市政策纠偏的背景下，房地产市场强化了市场配置资源的功能，呈现二手房与一手房分化的态势。二手房市场通过以价换量主导市场，成交量显著回升，但价格持续下跌，逐渐向均线回归。例如上海、深圳的二手房单日成交量同比增幅超100%，核心城市刚需客群涌入市场，推动老破小二手房因性价比和拆迁预期等因素火热。
一手房高端化与土拍溢价
另一路径是一手房豪宅化趋势加速，土地供应结构优化推动低密度高品质地块受捧。上海、北京等城市土拍溢价率攀升，如徐汇滨江宅地以13.1万元/㎡楼面价刷新纪录，绿城等房企通过高端项目实现销售爆发。数据显示，2024年上半年上海3000万元以上豪宅成交同比激增221%，印证商品房市场向高端化倾斜。
市场分化与未来趋势
当前二手房横盘调整已成定局，供大于求的长期矛盾限制反弹空间，与一手房价差逐步缩小甚至出现倒挂。未来稀缺性低密别墅和品质次新房或走出独立行情。市场分化既是政策引导的结果，也是房住不炒政策落地后，优质资产与普通住宅价值鸿沟扩大的自发选择。