25【第四章 楼市回归市场与兵分两路】从政策逻辑转向市场主导

中国房地产行业正经历从政策式主导向市场主导的深刻变革。过去多年，限购限贷、首付比例调控等政策虽抑制了市场过热，但也导致行业长期依赖政策干预，市场资源配置功能未能充分体现。2024年新政提出通过土地价格市场化回归、取消限购限价等措施，逐步建立房地产市场长效机制，推动行业向市场化和品质化转型。
政策转向呈现三大特征：一是创新性举措如房地产项目白名单制度、政府收购保障性住房，突破传统“冷热循环”调控逻辑；二是调控节奏趋稳，全国超八成城市降低首付比例至15%，房贷利率进入“三时代”，土地拍卖恢复“价高者得”规则，释放市场主导资源配置信号；三是发展重心从增量扩张转向存量房更新与居住质量提升，通过城中村改造、老旧小区更新等工程，引导行业向“好不好”的品质化转型。
当前改革方向明确减少政策权重，强化市场决定性作用。随着政策工具箱效用递减，未来房地产行业将彻底由市场接过主导权，实现从短期调控到长期制度建设的根本性转变。