27【第四章 楼市回归市场与兵分两路】从 “两手房” 切换到 “两类房”

中华人民共和国成立初期实行的福利分房制度因资源短缺与经济不可持续，于1998年转向住房商品化发展进程。通过货币化分配、二手房流通交易机制建立及金融支持，中国房地产在一手房市场带动下完成城市化与工业化阶段目标，但衍生出市场倒挂套利现象，导致限价政策失效，刚需购房机会缩减，同时暴露国民经济对土地财政依赖风险、房企融资过度金融化等问题。
当前中国房地产需实现软着陆路径，从一手房加二手房的“两手房”模式转向商品房与保障房双轨并行。保障房体系民生属性需覆盖基本居住需求，通过价格管制解决中低收入群体住房困境；商品房市场供需规律则专注改善性需求，形成保障与市场分离格局。华泰证券数据显示，保障房占比仅5%，需通过央企主导租赁住房、民营开发高品质住宅的分工重构存量时代住房体系，如深圳试点商品房占40%、保障房占60%的分配模式。
方向性切换面临两大关键坎：一是房地产金融化转型挑战，需切断投机链条并解决地方土地财政收入下滑压力；二是制度设计复杂性，包括租购同权争议、保障房产权固化风险及房地产税普税制与公平性矛盾。此外，保障房开发需平衡公共服务与市场化运营，避免福利陷阱。尽管涉及土地供应、税制改革等系统性难题，通过顶层设计与持续执行，两类房制度有望推动房地产回归民生优先目标，实现行业高质量发展。