51【经济世界】房地产与经济危机的关系

20世纪30年代的大萧条和2008年经济危机是全球经济史的重要案例。大萧条期间，美国经济规模缩减超20%，失业率达25%，股市暴跌80%。2008年危机虽未达到大萧条严重程度，但同样由房地产价格波动引发，并成为现代宏观经济学研究的核心课题。
美国房地产市场的扩张与美联储政策密切相关。2001年经济衰退后，美联储通过宽松货币政策降低贷款利率，叠加全球储蓄过剩（尤其是中国等国家大量购入美元资产），推动住房需求激增。联邦住房管理局降低首付比例，首次购房者首付从20%降至3%，住房拥有率从64%升至69%。2002-2005年，美国房价年均涨幅超10%，形成短期泡沫。
抵押贷款证券化和影子银行系统加速了风险积累。金融机构将次级贷款打包成复杂金融产品（如担保债务凭证），通过资产证券化转移风险。影子银行向还款能力差的群体发放零首付贷款，甚至推出“无收入证明贷款”，导致2006年新增按揭贷款中1/3为高风险非标贷款。这类金融创新依赖房价持续上涨的假设，一旦房价下跌，违约风险剧增。
2006年后，美国房价下跌引发连锁反应。次级贷款违约导致抵押支持债券价值缩水，金融市场流动性枯竭。2009年净贷款额转为负值，金融机构陷入融资困境。美联储通过购买数万亿美元抵押债券、实施财政刺激政策缓解危机，但经济复苏缓慢，生产率增长低迷。这一过程揭示了房地产价格与经济危机的深度关联，以及金融创新与监管失衡的长期影响。