北京住宅 环京住宅和商住公寓到底谁更惨？

北京住宅与环京住宅价格下跌幅度对比引发市场关注。以南京中海关江月项目为例，房价从开盘3.7万跌至2.3万，跌幅达37%，但环京永青部分楼盘跌幅高达90%，从高点2.2万跌至2000元。分析认为，租金回报率过低是房价暴跌的核心原因，部分区域房产租金收益无法覆盖持有成本。
商住公寓与北京住宅的投资风险对比成为焦点。以北京万科城市之光为例，商住公寓（36平米）7年间总价从140万跌至75万，跌幅50%，但租金年化回报率约12%，租金收益累计28万，部分抵消亏损。而同期同小区住宅（74平米）总价从470万跌至325万，跌幅超30%，租金收益相同但需承担贷款风险，首付140万因杠杆效应已跌没，月供难以覆盖，法拍风险加剧亏损。
租金回报率计算方式影响投资决策。当前北京商住公寓租金回报率超6%，远高于住宅的1.7%。若房价继续腰斩，公寓回报率或升至12%，而住宅仅3.4%。环京住宅租金低且空置率高，租金收益稳定性差。对比显示，房价下跌背景下，杠杆放大亏损效应使住宅投资风险显著高于商住公寓，后者因全款购买和稳定租金收益更抗跌。