北京西二环房价跌幅40% 透露了哪些房价的秘密？

近期北京西二环等地房价出现显著下跌，部分项目跌幅达40%，反映出当前房地产市场逻辑的深刻变化。以中海地产多个项目为例，新房价格因滞销大幅下调，如北京中海关江越项目单价从3.7万降至2.3万。二手房市场同样低迷，西二环北里市路某房源成交价较2021年高点下跌41%，黄金地段房产价值缩水现象明显。
这一趋势揭示了租金回报率对房产价值评估的重要性。过去购房者更关注落户、入学等附加权益，但随着租购运举住房制度的推进，民生保障权利逐渐与产权脱钩，住房内生价值回归租金收益。租金回报率与房贷利率的接近，成为衡量房价价值中枢的关键指标。
政策调整进一步强化了房产作为风险资产的属性。郊区及高房龄房产跌幅更大，表明市场更关注当前“分红率”（即租金收益）而非城市发展预期。此外，土地使用权到期后的价值不确定性，也加剧了产权人的顾虑。
第一财经社论指出，住房内生价值正从房价上涨预期转向基于租金贴现的评估体系，这意味着房产将逐步褪去金融属性，回归居住本质。这一转变要求投资者重视风险资产价值重估，并适应以实用价值为核心的房产投资逻辑。