【2025精讲课】第03节课12建设工程物权制度（2）

物权分类与所有权

物权分为所有权、用益物权和担保物权。所有权的四项权能包括占有、使用、收益和处分，是物权中最完整的权利，但受公共利益限制，如政府可依法征收或征用。用益物权涉及对他人物的权利，包括建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、居住权和地役权五种类型；担保物权则包含抵押权、质权和留置权三种形式，用于债务担保。

担保物权具体类型

担保物权中，抵押与质押的关键区别在于担保物是否转移占有：抵押物由债务人保留（如塔吊抵押给银行），质押物则转移至债权人（如银行拆走塔吊）。留置权是法定权利，无需约定，如修理厂因拖欠费用扣留汽车吊。动产质押需双方协商，如用Omega表担保修理费，体现“欠A扣A为留置，欠A扣B为质押”的规则。

用益物权核心规则

建设用地使用权需登记设立，可在地表、地上、地下分层设立，通过出让（有偿有期）或划拨（无偿无期）取得。住宅用地到期自动续期，非住宅用地到期收回。土地承包经营权自合同生效设立，承包期内不得收回，允许依法转让或互换。居住权通过书面合同或遗嘱设立，需登记且专属于权利人，不得转让或继承。地役权通过合同设立（如停车权），无需强制登记但未经登记不得对抗善意第三人。

特殊物权与环境保护关联

准保护区概念在环境保护中类似保护区但非正式，强调对水源等资源的保护。用益物权与担保物权的设立、流转及限制均体现物权制度对公共利益与私人权益的平衡，如房地一体原则确保房地不可分离，避免权属冲突。