【2025精讲课】第02节课12建设工程物权制度（1）

不动产物权登记规则与例外
不动产物权一般以登记为生效要件，但国家自然资源（如土地、矿产）所有权无需登记。不动产合同效力独立于物权登记，合同成立即生效。登记机构仅能按件收费，不得要求评估或重复登记。若权证与登记簿记载冲突，以登记簿效力优先性为准。
预告登记的作用与限制
预告登记用于保障期房交易，防止一房多卖。未经预告登记权利人同意，处分不动产不发生物权效力。预告登记失效条件包括债权消灭或正式登记条件达成后90日内未申请。例如，房屋竣工后未及时办理产证，预告登记将失效。
物权侵权保护与责任形式
物权受侵害时，权利人可通过和解、调解、仲裁或诉讼解决。首选责任形式为损害赔偿，但也可要求返还原物、排除妨碍或消除危险。民事责任、行政责任与刑事责任并行不悖，如施工毁损建筑需赔偿并可能面临行政处罚。
相邻关系与地役权区别
相邻关系基于必要便利无偿设立（如通行、排水），地役权则通过有偿协议约定以提高不动产效率。例如，饭店借用工厂停车场若为经营便利需协商付费，但若为必要通行则工厂应无偿提供。二者核心区别在于是否基于生产生活必需。
不动产纠纷典型案例分析
一房两卖中，合同均有效但物权归属以登记为准。开发商违约可能承担退一赔一责任（最高为已付房款一倍）。施工侵权若影响居民生活，可要求降噪但无权禁止施工，需平衡权利冲突与社会公共利益。