【2025精讲课】第03节课12建设工程物权制度（2）

物权分类与权能
物权制度涵盖所有权、用益物权和担保物权。所有权是物权中最完整的权利，包含占有、使用、收益和处分四项权能，但其行使受公共利益限制。用益物权涉及对他人物的使用，包括建设用地使用权、土地承包经营权、居住权、宅基地使用权和地役权五种类型；担保物权则以抵押权、质权和留置权为核心，通过担保物优先受偿保障债权。
用益物权的具体类型
建设用地使用权通过出让或划拨设立，需登记生效，且流转时需遵循房地一体原则。土地承包经营权以合同生效设立，承包期内不得收回，允许依法流转。居住权需书面合同并登记设立，专用于住宅且不可转让。地役权通过合同约定设立，无需强制登记，但未经登记不得对抗善意第三人。
担保物权的实现与案例
抵押权与质权的核心区别在于担保物是否转移占有：抵押物保留在抵押人手中，质物则移交债权人。留置权为法定权利，以“欠A扣A”为特征，无需协商。例如修理厂因拖欠修理费扣留设备属于留置权，而协商以其他物品担保则属于动产质押。
物权登记与法律限制
物权登记对权利生效具有决定性作用，如建设用地使用权、居住权需登记设立，而地役权、土地承包经营权则以合同生效为主。土地用途变更需经政府批准，住宅用地到期自动续期，非住宅用地则由国家收回。
案例分析及法律应用
通过停车场地役权案例，说明地役权与租赁权的区别：地役权不转移占有，仅需合同约定即可设立。涉及物权流转时，如建设用地使用权转让需满足期限限制及房地一体原则，确保物权关系的稳定性。